OWNER INTERVIEW
ビジネスの枠を超えて、創る未来。

「理想とする人生を歩んでいくためにはどうすればいいのか」
自分の人生と真剣に向き合うことになったきっかけは、将来に対する不安からでした。
理想とする人生には、そこに挑戦するための基盤が必要です。
今回のインタビューは「理想の人生のため」に、不動産を通して資産形成を始められた木村さまと
ロンテック不動産エージェント岩橋との4年間にも及ぶ物語です。

お客さまプロフィール 木村 様(仮名)/31歳(当時27歳)・男性/大手広告代理店 勤務区分2部屋・新築アパート1棟・マンション1棟を所有するオーナーでもある(2016年3月現在)。

漠然とした将来への不安

弊社で4件の不動産をご購入いただいている木村さまが、一件目の不動産に出逢ったのは27歳の時でした。木村さまはご夫婦ともに上場企業に勤務しており、十分に安定した生活を送ることが可能なのでは?と考えられますが、27歳という若さで資産運用・人生設計を考え始めた背景には、以下のような理由があったそうです。
一つ目は勤務先のご事情。勤務先の会社には退職金が存在せず、給与所得に関しても上がり難いという環境であったこと。
二つ目は家族としての在り方。奥さまは子どもが生まれたらお子さまのために時間を使いたいとの思いが強く、世帯年収として奥さまの収入はないものとしてお考えでした。
三つ目は将来設計。木村さまのご実家は名古屋市内で事業をしているため、早期退職し家業を継ぐことを視野に入れていること。
以上三つの理由により、資産形成を真剣に考え始められたそうです。
資産運用といっても株・為替など様々な運用がありますが、木村さまの資産運用の考え方は、運用種別ごとに資産を分散し、それぞれの種別のメリット・デメリットに合わせ比重を置きリスクヘッジをすることでした。
それに加えて、木村さまのご両親の周りには不動産の運用をされている方が多く、キャッシュフローや売却利益の話を聞く機会があり、不動産投資にとても興味を持たれていたとのことです。

これらの理由により、レバレッジをかけることで所有している資産以上の投資が可能となる不動産投資に比重を置き、資産形成をしていくことを決断されました。
この時木村さまは、価格・自己資金ともに抑えられ、始めやすいと言われているワンルームマンション投資を検討されていました。そしてその方向性を確認するため、不動産投資セミナーに参加することにしたそうです。
そこで参加されたセミナーが、弊社も出展していた不動産投資会社が集まる大規模合同セミナーでした。
そこで始めて木村さまと弊社岩橋が出逢い、ふたりの資産形成への道のりが始まります。

自身のスタンスを確かめるため「行動すること」の大切さ

このとき木村さまは、ワンルームマンション投資を検討していることを岩橋に伝えました。それに対しての岩橋の対応に、木村さまは「この人なら信頼できるかもしれない」と思ったそうです。
岩橋は、ワンルームマンション投資のリスクを伝えていきます。ワンルームマンションは供給過多である現状、少子化に伴い空室・賃料下落リスクを強く想定する必要があること、物件によっては築年数が古くなるにつれ融資が受け難くなること。以上を考慮する必要があると伝えました。
木村さまはメリット以上にリスクを伝えてくれる姿勢に感動し、自身の考えや属性を伝えていくことにしたそうです。
それを受け岩橋は、融資の上限額を算出し所有可能な不動産が区分ワンルーム・ファミリーマンションになることをお互い確認しました。
その上で「ファミリーマンションを所有された方がいいのではないか」とご提案していきます。
不動産投資とは中長期的な運用のため、貸し続けることを考え今後賃貸需要の伸びる世帯を選定する必要があります。より安定的な運用が想定でき、売却時も資産価値の下がり難い不動産を考えたときは、ファミリーマンションが最適と判断しました。
要因としては、今後増加が見込まれる高所得の単身者、ディンクス層の賃貸ニーズが高まること。
必要に応じてリノベーションすることにより、空室リスク・賃貸下落を軽減することが可能であること。
古くなっても融資を受けることができ、大幅に下落する心配もないことから安定した運用が可能であること。それに加え、金融機関に確認することにより所有できる物件を明確にし、シミュレーションで運用を比較し、再度方向性を決めましょう。とご提案。
この提案に対し木村さまは、将来までリターン・リスクを想定する岩橋の考えに大いに共感し、後日面談の約束をすることになりました。

自身のスタンスを決めたら、それは本当に正しい判断なのだろうか。と自ら疑いを持って確認することはとても大切な姿勢です。
書籍やネット上の情報だけでなく、足を使って情報を取りにいく姿勢が、木村さまの今後の資産形成を大きく変えたことは言うまでもありません。

予算はどのように決めるのか

まず初めに、ワンルームマンションとファミリーマンションのリスクの捉え方、それに伴う運用の違いをシミュレーションしていきました。長期的に考えると、資産性と運用面からファミリーマンションの良さを確認し「ファミリータイプ」に方向性を決定しました。
当初はワンルームマンションでの投資を検討していた木村さま。プロの視点と綿密なシミュレーションの必要性を強く感じたそうです。
方向性が決まれば、次は金融機関の条件を確認していきます。
投資で不動産を所有する場合、最長30年ローンを組むためには築15年以内の物件が条件となります。この条件で資産性・運用性・利便性・賃貸需要・周辺環境のバランスの良い物件の購入を検討すると金額が上がり、用意していた自己資金を大幅に超えてしまうことになりました。
築年数を上げることも考えましたが、築年数が上がることでローン期間が短縮されてしまい、賃貸収入から支出とリスクをカバーできず、マイナスの運用になってしまうことがわかりました。
以上の点から、賃貸物件に住んでいた木村さまに対して、岩橋はご自宅の購入を勧めます。将来残らない家賃にお金を支払うのではなく、不動産を購入し自身の資産に支払いを行うことで、無駄な支出をなくすことができます。また完済年齢62歳の時に売却をすることで、退職金同等の現金を得ることが可能です。また貸し出すことで年金にプラスαの収入にすることも可能です。
この提案に対し、木村さまも現在の不安材料を払拭する資産構築になると期待され、ご自宅の購入から資産形成していくことを決意されました。

予算はどのように決めるのか

岩橋の考えは、35年後を見据え価値の目減りを最小限に抑え売却ができること。賃貸に出した場合は、より多くの家賃収入を得ることが可能ということでした。
この二点に焦点をあてることで見えてきた不動産は、好立地というエリアを重視しながらも、販売価格が下限相場まで下がっている旧耐震構造の不動産です。そしてその不動産に価値を向上させ、差別化をはかるためにリノベーションを施す不動産を持つ、ということでした。
このような不動産に焦点をあてた理由としては、次のような時代背景も関係しています。木村さまが不動産を検討されていたこの年は、震災翌年ということもあり旧耐震構造の不動産価格は大幅に下落していたこと。また、リノベーションという概念の認知度が今ほどなく、そのままにされていた物件が多く存在しているという現状がありました。安く購入して、差別化をはかることで資産価値は大幅に上昇します。また中古不動産を再生するという、とても意味のある投資になります。
この提案に対し木村さまは、時代背景と不動産市場を的確に判断する視点と理にかなった提案に大変納得され、中古不動産を購入しリノベーションするという資産形成を決断されました。

予算はどのように決めるのか

物件を探し続ける中で、木村さまに最適な物件が見つかりました。
その物件は、1979年竣工の築34年旧耐震物件、恵比寿駅・代官山駅・中目黒駅が徒歩10分圏内と管理状態も良く、資産価値として十分な赤茶色レンガのヴィンテージマンションでした。高台にあるため眺望もよく、南向きで日当たりも抜群、専有面積は58.47平米と理想的な部屋位置と広さでした。ただ内装が古いことから相場よりも安い販売価格でした。
実際に内見に行くと、メンテナンス状況も良く、周囲とバランスのとれた外観でその街に溶け込んでいました。修繕工事もしっかりと行われており築34年とは思えない優良物件だったそうです。
続けて細かい立地を確認したところ、周辺にはカフェ・レストラン・アパレルショップが立ち並ぶおしゃれな街並みに、スーパーなどもあり生活環境は抜群です。何より木村さまが乗り換えなしで通勤ができるということも大きな魅力となったそうです。
この物件を対象に収支シミュレーションをしてみると資産として十分な役割を果たすことが想定できました。
物件・周辺環境・資産、全てを入念に確信し、木村さまは物件の購入を決断されました。
諦めることなく物件を探し続けることで「これしかない」という物件に出逢うことができると、岩橋は言います。少しでも疑問や不安があれば見過ごすことなく向き合い、立ち止まらないことが大切です。木村さまもこの言葉はとても印象に残っており、妥協することなく物件を探し続ける大切さを教わった経験となったそうです。

間取りが時代に合わなくなり、過小評価されるヴィンテージ物件

リノベーションに関しても入念な現場調査と目的を見据え、木村さまと設計とデザインのお打ち合わせを重ねていきます。
この不動産購入の意図としては「木村さまの住まいであること」と「ローン完済時に売却と賃貸貸しを想定していること」この二点のバランスを意識する必要があります。
まずは間取りを無駄のない「1SLDK」に変更。理由としてはこのエリアの賃貸ニーズは、高所得の会社員や経営者にあることを想定しています。全てをゆったりとした空間にし、書斎やウォークインクローゼット等に使用できるようにサービスルームも設計しました。木村さまの将来のお子さまの部屋としても想定しています。

続けてデザインは、長く住むことを想定し、質の高い落ち着いた空間を創ることになりました。また費用面から安い商材に目が行きがちですが、トータルコストを考えるとグレードの高い商材を使用することで売却時の修繕費を抑えることができます。木村さまの希望も組み込みながら、質の高い空間とランニングコストを意識し、デザインする方向でまとまりました。
商材のショールームを一緒にまわりながら、物件のイメージを膨らませていきます。玄関はベージュのタイルで彩り、大きな利便性の高いシューズボックスを。リビング・寝室・廊下には質とランニングコストを考え、半永久的に使用可能な表面無垢複合フローリングを採用。キッチンと洗面室には生活感のあるホワイトのタイル、浴室には大型サイズのテレビに音響スピーカーと、ひとつひとつを丁寧に選定し、設計していきました。
木村さまは自身の資産ができあがるということをとても楽しみにしており、週に一回のペースで工事現場に足を運ばれました。自ら施工状況を確認していくと同時に、解体からどのように内装が創り上げられていくのか、完成までを見届けられたそうです。

作り手のエゴにはしない、トレンドを取り入れたリノベーション

リノベーション完成後、木村さまご夫婦は空間の仕上がりに、これから、この住まい、この街での暮らしていけることにとても感動したそうです。
この感動は仕上がりが良かっただけで生まれるものではなく、木村さまが全てのフローに主体的に関わり、創り上げられた結果です。
この不動産購入に木村さまと岩橋が費やした時間は膨大なものでした。自身のスタンスを確かめるために行動、現状を把握し、考えを改めたこと。また岩橋を信頼し、諦めることなくともに歩んだことが価値ある不動産購入と世界にただひとつだけの住まいを手に入れることにつながりました。
これまでの不安を解消する第一歩となったことに、木村さまご夫婦の想いもひとしおでした。

インタビューのさいに「岩橋さんでなければ、このエリアにこの不動産を購入することはなかった」とお話しいただいた木村さまの言葉には、多くの想いが詰まっていました。
そしてここから新たな不動産購入に向け、木村さまご夫婦と岩橋の物語は、また始まりを迎えます。

35年後を見据えた、未来のための家に住まう。 多能技能工 佐藤健太 Kenta Sato

リノベーションライン ALIVE オリジナルライン MADE by RONTEC 中古不動産研究所

CONTACT