OWNER INTERVIEW
住まいであり資産を、共に創る。

不動産投資を始める際、信頼できる会社、優良物件、
全てを任せられるパートナーを探そうとするのは当然のことです。
しかし、オーナーになるのは自分自身のはず。
そうであるならば、物件を自らの手でキャッシュフローをうみ出す物件に創り、育てていく必要があります。
それにはまず、ともに歩むことのできるプロのパートナーに出逢うことが、一番重要なのかもしれません。
今回は、「一緒に商品を創っている感覚が、とても楽しかった。」と話す、
お客さま・冨岡さまとのお話をお届けいたします。

お客さまプロフィール 冨岡 様/34歳・男性/総合商社 勤務

漠然とした将来への不安

30代半ばに差しかかり、将来へ漠然とした不安を抱かれた冨岡さま。サンフランシスコへの出張も多く、本業のお仕事は大変忙しく充実している中でも、今後の自己資産をどのようにつくっていくか考えた始めたとき、周囲の友人に不動産を購入した人が増えている現状に気づかれたそうです。 
手始めに、新築マンションを見て回れたとのことですが、どの物件も変わり映えのしない一般的な間取り・内装に魅力を感じず、その割には価格帯も割安感はなく投資対象として検討して良いのかどうか、とても悩まれていたそうです。
しかし一方で、現在の住居に賃料を払い続け、何も残らないのであれば、不動産を購入し資産として、住居費を支払った方が良いのではないかという想いは強くなっていったとのこと。
この話を不動産関係のご友人に話されたところ、弊社の大橋を紹介され、冨岡さまは弊社へお越しいただく流れとなりました。

「自身に最適な中古物件」とは?

冨岡さまから相談をいただいた大橋は「大手デベロッパーの完成された物件を購入するのではなく、不動産投資家という事業者になったつもりで、冨岡さまが本当に住みたい家を創ってみてはいかがでしょうか?」とご提案しました。
この提案に冨岡さまは「30代の自分自身が求める住まいを創るということは、この先借りたい、買いたいというニーズを満たすことができるかもしれない。」と直感されました。
ただ中古物件は、それぞれ全ての条件がことなるため難しさや大きなリスクもあるのではないかと、当初は心配されていたそうです。
ここから冨岡さまと大橋の、二人三脚の不動産に関する勉強と物件探しが始まりました。

エリアと予算のバランス

冨岡さまの希望エリアは「恵比寿」「代官山」。人気のエリアに憧れがあったとのことです。まずはそのエリアでご予算内での物件探しがスタートしました。
恵比寿・代官山エリアは「住みたい街ランキング」で常に上位だけのことはあり、不動産相場も都内ではとても高い地域です。
大橋が選定した十数件の中から、ピックアップし内覧に行きましたが、予算内の物件ではいずれも吹付け塗装の外壁でグレードが低かったり、管理状態や修繕予算に問題があったりと立地は良くても不動産価値としては向上が見込めない物件ばかりでした。
この出来事で、冨岡さまは「予算とエリアのバランス」を学んだそうです。
エリアが希望通りでも物件の管理状態が良くなければ資産としては価値がなく、反対に予算を無理して購入したとしても結果的に毎日の生活が厳しくなってしまったのでは意味がありません。
不動産に対する理解が深まったと同時に、大橋の悪いものは悪いとしっかり伝えてくれる姿勢に、信頼感が増したと言います。
冨岡さまにとって、最適なバランスの物件を求めて再度物件探しが始まりました。

予算はどのように決めるのか

不動産を取得する上で、予算を決めることはとても大切なことです。
冨岡さまのご希望は「現在支払っている毎月の賃料を上限として、ローンと管理費などの支払いをすること」でした。無理のない支払い計画を立てることは重要です。
これを受け大橋は、いくつかの銀行へ冨岡さまの状況をお伝えし、融資条件の一番良い銀行をご紹介しました。
毎月の支払額から逆算し、冨岡さまの物件購入の上限金額が定まっていきました。
また、頭金やリノベーション費用までを一括して低金利の住宅ローンで調達し、手元の資金は冨岡さまが行っていた他の投資に振り分けるなど、総合的な資産運用の手法も用いています。
将来の資産運用の考え方によっても、何通りも方法があるためしっかりと検討することが必要です。
さらに、購入後の収支シミュレーション、公租公課や確定申告、貸した場合の賃料や将来の売却予想までをさまざまな場合を想定して、シミュレーション。それを冨岡さまもしっかりと理解し、進めていきました。
購入後の細かい費用まで事前に網羅し、把握した上で検討することが重要です。かつそれを理解する購入者側の努力も必要です。

予算はどのように決めるのか

不動産投資を見据えた物件を探す場合は「立地・建物・価格」のバランスがとても大切です。そして、このバランスが冨岡さまの好みと一致していること、その部分を探していくこと。これは冨岡さまと大橋との間の信頼関係があって、初めてできることです。
多くのやりとりを経て大橋がご提案した物件が「港区・田町駅周辺」の物件でした。冨岡さまの通勤や生活スタイルから無理のない立地であることを前提に、山手線の品川駅、新橋駅に挟まれているエリアであるにも関わらず割安感があることが決め手でした。
10年程前は、湾岸倉庫エリアというイメージが強く、居住地域としては認知が低いエリアでしたが、実際にはタワーマンションをはじめ高級レジデンスが多く供給されており、それにともない飲食店も増加傾向にあります。また駅前では大規模開発が進み、都心オフィスに隣接するレジデンスエリアとして価値が高まっています。
冨岡さまは田町駅に関してはこれまで触れる機会がなく、大橋からの田町エリアのご提案には驚きだったそうです。情報を確かめるため、大橋とともに田町駅周辺を散策し、街のポテンシャルを確信していかれたそうです。
「通勤にも便利で、休日は静か。とてもいい場所に出逢えた。」というのが冨岡さまのご感想でした。
これにより、冨岡さまもエリアの大切さをしっかりと理解されました。

予算はどのように決めるのか

大橋がご提案した物件は「秀和シリーズ」という1980年代のヴィンテージ物件でした。真っ白なうろこ模様と真っ青な屋根。この地中海風の外観にはファンが多く、専門サイトがあるほどです。
大規模修繕も定期的に行われており、管理人が常駐でセキュリティも問題なし。日々のメンテナンスもいきとどいている物件でした。
物件見学に行った際、住民の方も明るくあいさつをしてくれるなど、物件の良さを感じたという冨岡さま。エリア・物件ともにしっかりと見て、学んで決断されました。

物件を決めた背景にはあるエピソードもあったと話してくれた冨岡さま。
ほぼ物件を決めていたにも関わらず、同様の広さで内装改修済みの物件で1,000万円程価格の高い物件を大橋がアテンドしたそうです。
しかしその物件は、一階に飲食店、裏には墓地。管理状態も悪く、雑居ビルの様な雰囲気が漂っていました。
この物件は不動産会社がグレードの低い物件を安く買い取り、最低限の内装改修を行い販売利益を上乗せしている物件でした。
このような物件をみることで、決めようとしている物件の価値や優位性、不動産業界の勉強にもなります。
このような出来事により出逢った物件の購入を決めたと同時に、多くの情報を提供してくれる大橋への信頼感も強いものになっていったとのことです。

間取りが時代に合わなくなり、過小評価されるヴィンテージ物件

物件の間取りは45㎡3DK。新築当時は時代に合っていた間取りだったようですが、現在で45㎡は単身からディンクス向けの設計が一般的です。また採光がとれず薄暗く、とても狭い印象の部屋だったそうです。このような背景から、割安で物件を購入できたことも幸いでした。
今回は中古不動産を購入して資産価値を高めるリノベーションを施します。冨岡さまのような都心で働くビジネスパーソンの居住割合が多いことを想定し、間取りを1LDKに変更することにしました。また採光のとれる窓側に大きく明るいLDKを、廊下の静かな側へ寝室を配置し、間取りを一新していきました。
これにより、ライフサイクルが異なるディンクスにも需要が生まれるように考慮してあります。
冨岡さまも自身が住まうことを想定しながら家を創っていくことがとても楽しみになっていたと話して下さいました。

作り手のエゴにはしない、トレンドを取り入れたリノベーション

「好みの内装のテイストを探してみて下さい」と大橋に言われた冨岡さま。
冨岡さまは雑誌やネット上で検索し、ヴィンテージ感漂うカフェ風の一枚の写真をお持ちになりました。
その写真から大橋は全体のデザインと商材など、細かい部分まで予算とのバランスをとりながら提案をまとめていきます。
ヴィンテージ物件の屋根は真っ青な屋根であることから、コンセプトカラーはブルーにし、スタイリッシュさと清潔感を演出していきます。
あくまでも決めるのは冨岡さま、本人。これだけ細部に渡りリノベーションに関わることで、とても愛着の沸く物件に仕上がっていきます。
リビングはまさに冨岡さまのお好みであるカフェ風に。天井は躯体をそのまま生かすことで天高の空間に仕上がります。明るさを出すために、天井は真っ白に塗装し、床材の色も明るめにし、本物の木の温もりが感じられる無垢材でまとめています。

こだわったキッチンカウンターは、弊社と提携している家具工場で集成材を染色し、しっとりとした質感に仕上げ、カウンター側面には、アクセントのモザイクタイルを使用しています。
またカフェの雰囲気を持たせるため、キッチンカウンターの天井からは吊戸棚をアイアンと無垢材を用いて造作しました。
さらにコンセプトカラーのブルーのペンキを取り寄せ、扉に塗装。数回色を重ね、ヴィンテージ感のある扉に仕上げています。
寝室・ウィークインクローゼット・バストイレは、白を基調とし多くの方に好まれるスタイルにしています。また実用性も考え、湿気や寒さに弱い躯体抜きだしにはせずに、天井をしっかりと貼っています。
冨岡さまの好みやこだわりも最大限に取り入れつつ、長く愛されるデザインのお部屋が完成しました。
はじめのうちは、なかなか想像することが大変だったという冨岡さまでしたが、大橋とともにショールームを巡ったりとイメージを膨らませ、大変満足のいくものに仕上がったと話して下さいました。

大切にする価値のある、不動産

冨岡さまはいつも「キャッチーで、普遍的で、上質な空間」に仕上げたいと大橋にお話しされていたそうです。抜群のセンスをお持ちの冨岡さまでしたが、わからならいところは大橋にしっかりと相談し理解していきながら創った過程こそが、この空間を創り上げたことは言うまでもありません。
物件・価格・リノベーションが揃ったことにより、その相乗効果で「大切にする価値のある不動産」が完成しました。
投資目線でこの物件を見ても、周辺相場よりも高めの家賃でも貸し出すことは可能ですし、売却してもしっかりと利益を出すことができます。
自分自身が、考え・触れ・選んだからこそ手に入る理想の空間。それは冨岡さまだからこそ創ることができた、大手デベロッパーでさえも創ることのできない空間です。
そうしてできた空間は希少性を発揮し、何年経っても価値が落ちない世界にたったひとつしかない部屋になります。
「これからはこの部屋で過ごす最高の時間を楽しむだけです」と笑顔の冨岡さま。どんなときも冨岡さまを支える「不動産」という資産になることでしょう。

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