OWNER INTERVIEW
ひとつの、チームになる。

不動産投資において最も大切なことは「信頼できるパートナー
(不動産投資のプロフェッショナル)に出逢うこと」と多くの書籍や話し等で耳にします。
多くの不動産投資家のみなさまがまず頭を悩ませることは
「どの会社に相談し、どの会社から不動産を購入しようか」この部分に尽きるのではないかと思います。
それを見極めるために、様々なセミナーに出向き、多くの書籍を読み、失敗しないために勉強をします。
勉強は自身の資産を守るためにとても大切なことです。
しかし、その学ぶ段階から、その人に合った情報を教えてくれ、
相談にのってくれるパートナーがいることが一番のはずです。
今回は不動産投資家のみなさまへ理想だけを提供したいと邁進するロンテック不動産エージェントと、
お客さま・山口さま(仮名)とのお話を、事実に基づいたリアリティ溢れるエピソードも交えながら、
数回に渡りお届けいたします。

山口 様(仮名)/49歳・男性/自動車メーカー技術研究職勤務

不動産投資で、理想の老後を描く

49歳という年齢になり、定年まであと10年余り。山口さまは、老後どのような生活を送るのか、ということを真剣に考えるようになりました。理想とする生活は、現在と同等の月収が得られること。かつ可能であればこれまで貯蓄してきた資金を使い、早期リタイヤすることはできないか、と考え始めました。これからの人生を自身の好きなことに使いたい、との想いからでした。これまでも資産運用はされていた山口さまでしたが、早期リタイヤのことを考え、更なる資産運用を検討していました。ひとえに資産運用と言ってもさまざまな運用がありますが、勉強していく中で「不動産投資」を決断されます。
不動産投資を選んだ点について山口さまは、
「給与や年金と同様に、毎月の収入が得られる点」
「所有する不動産を厳選し、計画性を持って運用することにより、他の投資よりもリスクを最小限に抑えることができる点」
「レバレッジ(※)を使うことで、自身の資産以上の運用が可能という点」
以上三点に魅力を感じての決断だったそうです。

※レバレッジ : 経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、または、その高まる倍率。

賃貸経営における「チーム」をつくることが、成功の鍵

山口さまは、不動産投資についてさまざまな本を読み勉強されました。しかし本によって書いてあることが違い、とても違和感を持ったそうです。
そのような中でも読み進めた一冊の中に、
「不動産会社・賃貸管理・運用コンサルタント・修繕・税制面を各分野・会社で分けることなく、自身が信頼できるパートナーという軸で探し<賃貸経営のチームをつくる>」
この一文に「これだ!」と確信し、山口さまの不動産投資への道が始まりました。

目標を明確にした、不動産投資戦略

山口さまの早期リタイヤを目的とした運用目標は「6年後の55歳までに現在と変わらない生活が送れるだけのキャッシュフローを得ること」でした。
その目標を実現するため勉強していく中で参加されたのが、弊社の不動産投資セミナーでした。弊社の印象としては、

「特定の物件を持たず、全マーケットからお客さまに合う物件を探してくれる点」
「リノベーション事業もあることから、長期的な運用を考えたときに修繕も任せられそうな点」

この二点に魅力を感じ、後日岩橋と面談の運びとなりました。岩橋に質問を投げかける中での丁寧な対応と、何より「リスク面」も含めて明確に伝えてくれる姿勢が印象的だったという山口さま。その点からこの人なら信頼できるかもしれない、と感じ「55歳までに現在と変わらない生活が送れるだけのキャッシュフローを得たい」と具体的な目標を岩橋に相談されました。

プロの視点から、目標をより具体的に

山口さまは目標を実現するためには「55歳までに月20万円のキャッシュフローが必要なではないか」と岩橋に相談。それに対し岩橋はプロの視点でアドバイスしていきます。月20万円と言っても、実際にはキャッシュフローの中から諸経費やリスクを加味してキャッシュフローを考える必要があります。

「空室リスク・賃料下落リスク・修繕費・各種税金を加味する必要があります」
このプロの視点は、素人ではとても難しい視点です。

「これらを加味すると、月30万円以上のキャッシュフローが必要です」
この岩橋のアドバイスにより山口さまの目標は「55歳までに月30万円のキャッシュフローを得る」に決定しました。空室や賃料下落のリスクはエリアや物件によって異なり、不動産に関して相当の知識を持ち合わせていないと、とても難しい想定リスクです。この様なシミュレーションをしてくれた岩橋に対して、山口さまは感動し「この人なら信頼できる」と確信。ご一緒することが決まりました。

綿密なシミュレーションに基づく、ご提案

山口さまの属性・資産状況・ローン融資利用上限を確信し、ここから綿密なシミュレーションが始まります。

・RC・S・木造の中で建築コストが低く、収益力の高い木造アパートを選定
・目標達成のために「資産性」「運用性」「利便性」「賃貸需要」のバランスを重視
・一棟目は「資産性」を重視し、頭金をしっかり入れて利回り6%を目指す
・二棟目は「利便性」「賃貸需要」を重視し、頭金を最小限に抑え利回り7~8%を目指す
・築年数は「運用」「耐用年数」「融資条件」を考慮し新築から築10年までの物件

この五点を満たす不動産を所有できれば6年後55歳まで月30万円のキャッシュフローが実現できます、との岩橋のご提案でした。その提案を受けた山口さまは文句なしに「岩橋さんとチームになれるかもしれない」と期待を膨らませたそうです。

物件ひとつひとつを精査し「だたひとつ」に出逢う

岩橋が事前に売り物件市場を分析した上で、山口さまと一緒に物件探しを開始しました。エリアは東京23区内・横浜市・川﨑市に絞り一件ずつ物件を調査していきます。前回のご提案内容を満たす物件であるかどうかを精査する作業は、多くの時間と根気を必要とします。その中に、東京都新宿区「利回り5.9%・築一年・満室稼働中・木造三階建て・デザイナーズアパートメント」を見つけました。最寄駅・早稲田駅から徒歩7分・牛込柳町駅から3分と、「利便性」「賃貸需要」も申し分のない物件に辿りつきました。
翌日一緒に物件を見に行き、駅からの距離・周辺環境の良さ、そして何より他のアパートとは比べ物にならないレベルの外観・内装デザインのおしゃれさに、山口さまは確実な手ごたえを感じたそうです。

間取りが時代に合わなくなり、過小評価されるヴィンテージ物件

この物件は、二棟目の購入も視野に入れてのご提案でした。
岩橋は二棟目を購入した場合の運用シミュレーションも想定しており、山口さまはこの物件を所有するイメージをより現実的に捉えることができたそうです。また不安を残さないために、他の候補に上がっていた物件とも比較検討し、あらためてこの物件の良さを再確信し、購入の決断にいたりました。
実際の購入の際は、岩橋が300万円の値引き交渉に成功し、購入時点での利回りは6.18%。この出来事で岩橋への評価がぐんと上がったそうです。
この一連の流れは、約二週間の出来事です。山口さまは岩橋に出逢ってから、約二週間で理想とする不動産を手にされました。このとき山口さまは「こんなにスムーズに話が進んで、実は騙されているのではないか?」と内心心配していたそうです(笑)。
不動産は高額なことから、長い時間をかけて購入を検討したいという方が大半かと思います。しかし、資産価値の高い不動産は、時代や経済状況に左右されることなく、一瞬で売買される現状があります。

山口さまの今回の背景には、

・具体的な目標を設定したこと。
・信頼できるパートナーを見つける、と目的をはっきりさせそのために行動したこと。
・信頼できるパートナーがどうかをしっかりと見極めたこと。
・パートナーを信頼し、決断してからのスピードが迅速だったこと。

が、今回の成功の要因だと考えられます。目標を持ってしっかり判断すること、そして何より信頼できるパートナーと「チームになる」ということが重要だと話してくれた山口さま。岩橋とチームになった先には、まだまだ不動産投資への道が続きます。

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