前回のエピソード(リンク)新宿区に一棟木造のデザイナーズアパートメントを購入された山口さま。この物件の引渡しが終了しようとしている頃「二棟目も具体的に話を進めてもらえませんか?」とのご相談をいただきました。ここから山口さまと岩橋の二棟目の物件探しが始まります。

一棟目をしっかりと考慮した、二棟目の購入

二棟目については、融資を受ける銀行が変わり金利も上がるため、一棟目購入時からイメージしていた「利便性」と「賃貸需要」を最重要視し、7~8%を目指した物件を選定する必要がありました。都心から少しずつエリアを外していき探し出した物件が「東急東横線・菊名駅」にある5ヶ月後に完成予定の新築アパートメントでした。
東急東横線(快速も停車)と横浜線が交差しており「利便性」「賃貸需要」は抜群、菊名駅徒歩7分・満室時想定利回り7.77%・新築アパートメントと山口さまに最適な物件です。

この物件を見つけてからすぐに、山口さまと一緒に他の物件も検証し、この物件の良さを確認していきました。
このとき山口さまは「賃貸経営としてのチームがしっかりと機能している」と安心感を抱き、もう不安な気持ちはほとんどなかったそうです。
不動産投資は決してひとりでは完結できません。心から信頼でき、安心することができるパートナーを見つけることが、不動産投資での第一歩として一番初めにやることなのかもしれません。

「リスク」を厳しく捉える視点を持つ

「新築アパート・満室時想定利回り7.77%」

間取りとこの利回りを照らし合わせたときに、岩橋はひとつの疑問を抱きます。現実的に考えると7.77%という利回りはとても難しいのではないかと考えられました。
その要因は、一部屋あたりの構成です。延床面積(※)145.94㎡に対し、10部屋を設計しており、一部屋の面積は15㎡前後でした。「一部屋の面積を小さくし多く部屋を設けることで、想定利回りを上げるという戦略のもとに設計されたアパートメント」と予想することができました。この点に気づいた岩橋は、このリスクを考慮しローン完済までのシミュレーションを山口さまにご提案。「リスク」を見落とすことなく、プロの厳しい視点でシミュレーションに組み込む。そしてそれを山口さまもしっかりと理解し、購入する必要がありました。


「リスク」と向き合った上での目標を見据える

リスクを厳しく捉えたご提案を交え、山口さまとローン完済時まで5年ごとのシミュレーションをしていきました。一部屋が15㎡になることで想定されるリスクはどのようなことがあるのか。そのリスクを考慮しながらも導き出したシミュレーションは「6年後の55歳までキャッシュフロー37万円」という答えでした。このキャッシュフローから想定されるリスク空室リスク・賃料下落リスク・修繕費・各種税金を引いても、月のキャッシュフローは20.6万円。山口さまの「55歳までにキャッシュフロー月20万円」という目標が達成されるシミュレーションでした。    その後周辺環境を確信され、その物件を購入されたのですが、この時点で購入の意思は固まっていたそうです。多くの情報が溢れる不動産投資ですが「当初の目標を見失わないこと」はとても大切なことです。

プロの視点から、目標をより具体的に

もちろん物件を購入して終わりではありません。今回のケースのように、新築を購入した場合は、その後の管理と賃貸募集がとても重要です。
弊社では、賃貸管理を専門の事業とし29年の実績を持つ「株式会社ロイヤルホームサービス」と連携をとり多くの経験をもとにオーナーさまの立場で考え、かつ的確な状況判断をしてくれる管理サポートに、山口さまはとても安心感を持っていたそうです。

賃貸募集に関しては、岩橋自身が物件の魅力が最大限伝わるように賃貸募集図面を作成し、管理会社と連携を取りながら進めていきます。後回しにされがちな部分ですが、物件のことを理解している人が作成することがとても重要です。
また将来かかってくる修繕に関しても具体的な計画と数値で理解しておく必要があります。
今回の物件のターゲット層は若い単身者であることから、10年に一度、建物のメンテナンス・その時代のトレンドに合わせて内装の修繕・他物件との差別化を図りましょう、とご提案。この提案を受けて山口さまは、全てを岩橋に託そう、と思ったそうです。
山口さまにとって、本当の意味での理想とする「チーム」ができた瞬間でした。

綿密なシミュレーションに基づく、ご提案

山口さまが融資を受けるために保証人が必要な場面がありました。その際に山口さまが保証人を依頼したのが弟さまでした。岩橋は「大きい金額のローンになりますので、弟さんが心配されないように投資資料を見せてあげて下さい」とこれまでのシミュレーションなどをお渡ししました。
実はこの時、弟さまも不動産投資での資産運用を勉強している最中だったそうです。
弟さまは山口さまに投資資料を見せてもらった瞬間に「これだ!」と直感し、「保証人になる代わりに、岩橋さんを紹介して欲しい」と山口さまにお願いしたとのこと。
そこから山口さまと弟さま、ご兄弟と岩橋の不動産投資の物語が始まります。

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妥協することなく、家族が大切にしたくなる住まいを。 ディレクター 鈴木拓 Taku Suzuki

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