OWNER INTERVIEW
10年前に購入した自宅が、驚きの不動産投資に?

「45歳までは、資産形成(株式・外貨等)に充てる時間があるなら、
本業に対して自らを磨いて上を目指すことが一番の投資だと思っていました。」
と熱く語っていただいたのは、今回インタビューにお答えいただく米田様。
今回は、米田様が今や自宅と3棟の投資物件のオーナーになられた経緯をご紹介します。

始まりは、退職後の人生をやりたい事に投資したいと思ったことがきっかけでした。
その時にふと思い浮かんだのが不動産投資。
「所有している自宅をどのように貸し出せば、収益性を高め安定した収入を得られるのか。」という疑問。

それには、建物・エリア・利回りを数値には表れない深い部分まで読み解き、
将来を見据え創っていくことが必要になります。
そしてそこに、知識と経験が豊富な不動産のプロの視点を加えることで、収益性は確実なものになります。

米田様は、出口戦略を考え既に所有されていた一棟マンション・賃貸併用住宅の価値を
最大化させるためのオーナーとして「一大プロジェクト」を決行されました。
今回はそんな米田様と弊社 大橋との大変興味深いお話をお届けいたします。

お客さまプロフィール 米田 様 50代半ば・男性/外資系金融機関を経て国内大手金融機関勤務の後、NYにてフードビジネスを起業。 住居他3棟の投資物件を所有。

所有不動産を有効活用するためには何が必要か

今回のお客さまである米田様は、約10年前40代半ばにして初めて不動産の購入を考えられたそうです。資産価値という観点から、とにかく好立地に不動産を購入しようと決意し、多少の背伸びをして恵比寿に物件を購入されました。
恵比寿に暮らしはじめ、その立地の良さから物件の資産性の高さは感じていたものの、ふと将来を考えたときに住宅ローンを払いきるまでに何歳まで働く必要があるのかと、不安に襲われたそうです。このままの状態では、退職後も住宅ローンの返済までに大きな金額を残す必要があります。
この出来事がきっかけで米田様は「不動産投資」を意識するようになったと言います。
自身の所有している不動産をどうにか有効活用できないかと、不動産投資についての勉強と情報収集が始まりました。

中古不動産×リノベーションという選択

お住いの物件は4階建ての一棟マンション。1階はガレージ、2・3・4階を住居として住まわれていました。
この物件をどう使えば、不動産価値を最大化できるだろうか。そう考えた米田様は、情報収集から始め、様々な会社に相談し不動産投資セミナーにも足を運ばれました。
米田様がご相談された会社数はなんと15社。
その中でシェアハウスにしようか、また1・2階部分をワンルームに改装し賃貸にしようか等、考えられていたそうです。しかし、費用面がなかなか折り合わず悩んでいた中で、弊社主催の不動産投資セミナーに参加されました。
弊社の得意分野であるリノベーションを施し、物件の価値を最大化するという講演の中で「リノベーションと言っても、作り手のエゴにならず不動産価値の観点からとらえる必要がある。」という内容に大変共感し、セミナー後そのときの講師であった大橋にすぐに相談しようと思われたそうです。

不動産価値を捉えた、リノベーション

リノベーションと一口に言っても、現在は部分リノベーションやパッケージリノベーション等、様々な内容があり定義も各会社によって異なります。
その中でも弊社のリノベーションは「お客様の豊かな暮らし」と「不動産価値」を最重要指標としています。
日本に溢れる中古不動産を再生させることは、物件を蘇らせること、すなわち不動産価値を最大化することにつながります。その中にお客様の豊かな暮らしが存在する。この考えに米田様は大変共感して下さったそうです。
後日、米田様が所有されている物件を拝見し大橋はとても驚いたと言います。
エリア・建物の造り・デザインともに資産性がとても高く、米田様が所有されている物件のポテンシャルを感じたと言います。
そのとき米田様は、既に話が進んでいる会社様と2階部分40平米をワンルーム2部屋に改装し、賃貸にしようと、ほぼ意向を固めていたそうです。
しかし大橋は、この物件の良さを最大化させるためにはワンルームへの改装ではないと直感し、エリア・将来を見据え、違った視点から提案をしていきます。

エリア・建物の特性を理解し、価値を最大化させる

大橋の提案は「1階はワンルーム、2階は1LDK、3・4階は贅沢にメゾネットタイプの住居にしましょう。また壁・床をデザイン性のあるものに張り替え、窓枠などは建物により調和するように塗装し、リノベーションは最低限に抑える。」というものでした。
この提案の意図を紐解くと、まずこの物件がある場所はとても人気が高い恵比寿エリア。恵比寿駅・目黒駅・代官山駅、それぞれから徒歩7分の場所に位置する好立地なエリアでした。このエリアは単身の居住エリアとしても人気が高いため、単身用のワンルームマンションは駅前から至るところに存在します。

ワンルームマンションの賃貸は、数値だけ見ると最も家賃収入が見込め、空室のリスクも軽減されるように思えますが、この恵比寿というエリアでワンルームとして貸し出すということは、他のワンルームマンションが競合になるということです。管理などが行き届いたマンションには、負けてしまう可能性があります。
しかし裏を返せば、米田様が保有されているデザイン性の高い物件の特別性をより活かすことにより、勝てる物件に仕上げることも可能ということです。
そして、3・4階部分のメゾネットをご提案した背景には、将来「オフィスとしての賃貸」を想定してのものでした。
エリアとしても、デザイン性のあるオフィスを求めるアパレル会社等が多いため、その賃貸需要を獲得することを視野に入れています。またオフィスとして貸し出すことで、賃料を高めに設定することもできます。
もちろん、おしゃれな物件を求める方向けに住居として貸すことも可能です。
このような提案に対し米田様はとても納得されたと同時に、その不動産を見る視点に「この人なら」と直感したそうです。
加えて、内装のコストも最小限に抑えられるため、資産価値・リノベーション・コストのバランスを加味し弊社に依頼することに決められたそうです。

建物に調和するリノベーションを

米田様はその後、不動産投資の拡大を目的に中古RC一棟を計3棟購入されました。さらに良い条件でキャッシュフローを出すために、今回賃貸用に作り替えを行った一棟マンションを売却し、そのキャッシュを元に他の物件の繰り上げ返済を行う計画を考えました。
繰り上げ返済を行うことで、低金利で条件の良い銀行に借り換えを行い、全体の収益を整えることが目的です。
結果として、米田様の毎月の家賃収入の確保、借り入れを減らし信用状態を良好にすることで有利な条件での借り換え交渉も可能となります。

物件の特性を最大限発揮させるリノベーション

完成した物件を優位に売却するための賃貸付けをしていきました。そうすると予想通り、オフィスとしての人気が高く3・4階のメゾネットタイプはITのベンチャー企業が入り、1階部分のワンルームにはすぐに入居者がつきました。
1階が空いたタイミングで3・4階の入居者様から一棟で借りたいとのご要望もあり、現在は満室稼働中です。
オフィスとしての貸出しは、住居よりも高めに賃料を設定することもできるため、売却時利回りを上げることも可能です。
このように、エリア・建物・デザインのバランスという深い部分まで考慮することで、数値だけでは読み取れない物件の価値を最大化することが可能となります。
また米田様のように「一大プロジェクト」と自ら命名し、情報収集・相談・勉強会など、自らの知識をより高めていく行動もとても大切です。そうすることで「これの提案がいい、悪い」ということを感覚値でも感じることができ、より良い提案を見分けることができるようになります。

退職後に向けて、資産組み換えのための売却

そしていよいよ出口戦略である、売却作戦です。 その後は数年に渡り、同企業様にご入居いただき滞納などもなく、安定的な運用となりました。
市況を分析し、タイミングを見計らいながら売却の作戦を立てていきました。この状況になるまで、立地・デザイン・建物・テナント付けまで売却に関してできることを意識しながら、コツコツと積み上げてきています。それは、付加価値のアップであり、収益性のアップです。
そうすることで、売却金額はアップし、当初の作戦通りの期待値で売却し利益を確定させることができました。
近隣での類似物件の成約相場を見てもとても良い条件での売却となり、米田様は大変満足されたとのことです。
ここでできた資金の一部を使い、米田様はニューヨークにてフードビジネスを立ち上げるという長年の夢を叶えられています。

不動産という資産を所有する上で、出口戦略を想定して購入される方はどのくらいいるでしょうか。また将来、売却の予定がなくても所有する不動産の実勢価格を把握することはとても大切です。
長い間所有する不動産、突発的なライフスタイルの変化にも対応できる物件を所有することも大切なことです。
自分の将来をしっかりと見つめることで、持つべき物件は必然的に見えてくることでしょう。

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